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二手房東交易需要注意什麼

發布時間:2022-11-28 17:24:48

㈠ 二手房買賣需要注意什麼

二手房買賣的注意事項如下:
1、房屋產權是否明晰
有些房屋有好多個共有人,如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的,對此買受人應當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產,買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。
2、土地情況是否清晰
二手房中買受人應注意土地的使用性質,看是劃撥還是出讓,劃撥的土地一般是無償使用,政府可無償收回,出讓是房主已繳納了土地出讓金,買受人對房屋享有較完整的權利;還應注意土地的使用年限,如果一個房屋的土地使用權僅有40年,房主已使用十來年,對於買受人來說是否還應該按同地段土地使用權為70年商品房的價格來衡量時,就有點不劃算。
3、交易房屋是否在租
有些二手房在轉讓時,存在物上負擔,即還被別人租賃。如果買受人只看房產證,只注重過戶手續,而不注意是否存在租賃時,買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產。因為我國包括大部分國家均認可「買賣不破租賃」,也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點在實際中被很多買受人及中介公司忽視,也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。
4、房屋手續是否齊全
房產證是證明房主對房屋享有所有權的惟一憑證,沒有房產證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風險。房主可能有房產證而將其抵押或轉賣,即使現在沒有將來辦理取得後,房主還可以抵押和轉賣。所以最好選擇有房產證的房屋進行交易。
5、福利房屋是否合法
房改房、安居工程、經濟適用房本身是一種福利性質的政策性住房,在轉讓時有一定限制,而且這些房屋在土地性質、房屋所有權范圍上有一定的國家規定,買受人購買時要避免買賣合同與國家法律沖突。
6、物管費用是否拖欠
有些房主在轉讓房屋時,其物業管理費,電費以及三氣費用長期拖欠,且已欠下數目不小的費用,買受人不知情購買了此房屋,所有費用買受人有可能要全部承擔。
7、市政規劃是否影響
有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷,或者房屋附近要建高層住宅,可能影響採光、價格等市政規劃情況,才急於出售,作為買受人在購買時應全面了解詳細情況。
8、單位房屋是否侵權
一般單位的房屋有成本價的職工住房,還有標准價的職工住房,二者土地性質均為劃撥,轉讓時應繳納土地使用費。再者,對於標准價的住房一般單位享有部分產權,職工在轉讓時,單位享有優先購買權。買受人如果沒有注意這些可能會和房主一起侵犯單位的合法權益。
9、中介公司是否違規
有些中介公司違規提供中介服務,如在二手房貸款時,為買受人提供零首付的服務,即買受人所支付的全部購房款均可從銀行騙貸出來。買受人以為自己佔了便宜,豈不知如果被銀行發現,所有的責任有可能自己都要承擔。
10、合同約定是否明確
二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那麼全面,但對於一些細節問題還應約定清楚,如:合同主體、權利保證、房屋價款、交易方式、違約責任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應全面考慮。
法律依據:《中華人民共和國房地產管理法》第三十七條
房地產轉讓,是指房地產權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產轉移給他人的行為。
第三十八條
下列房地產,不得轉讓:
(一)以出讓方式取得土地使用權的,不符合本法第三十九條規定的條件的;
(二)司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的;
(三)依法收回土地使用權的;
(四)共有房地產,未經其他共有人書面同意的;
(五)權屬有爭議的;
(六)未依法登記領取權屬證書的;
(七)法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。
第三十九條以出讓方式取得土地使用權的,轉讓房地產時,應當符合下列條件:
(一)按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金,並取得土地使用權證書;
(二)按照出讓合同約定進行投資開發,屬於房屋建設工程的,完成開發投資總額的百分之二十五以上,屬於成片開發土地的,形成工業用地或者其他建設用地條件。
轉讓房地產時房屋已經建成的,還應當持有房屋所有權證書。

㈡ 二手房交易的注意事項有哪些

二手房交易時,作為買方應著重注意以下事項:1、必須核實賣方的不動產權證書及房屋產權證。2、要求中介對房屋進行查檔並將查檔結果提供給買方。3、注意房屋的建設時間,土地使用權剩餘年限。4、對比同地段類似房屋的價格。5、過戶前不宜支付房屋全款和全部中介費。如果房屋產權證登記的是賣方夫妻共同共有,則在簽署房屋買賣合同時,必須要賣方夫婦同時當面簽署,僅一方簽署的合同效力沒有保障。在不動產登記機構進行的房產查檔可以顯示房屋是否存在抵押、查封等情況,可以判斷該房屋是否可以合法交易。房屋的樓齡對房價和是否可以貸款,可以貸款多少年有直接影響。過戶前如果支付全款,如果因為意外因素無法過戶,買方權利很難保障。中介費也最好在過戶及交付房屋後支付尾款,否則發生無法過戶或收樓時,中介很可能推脫責任。
法律依據
《城市房地產管理法》第三十四條 國家實行房地產價格評估制度。房地產價格評估,應當遵循公正、公平、公開的原則,按照國家規定的技術標准和評估程序,以基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格為基礎,參照當地的市場價格進行評估。《城市房地產管理法》第四十一條 房地產轉讓,應當簽訂書面轉讓合同,合同中應當載明土地使用權取得的方式。《城市房地產管理法》第四十二條 房地產轉讓時,土地使用權出讓合同載明的權利、義務隨之轉移。

㈢ 二手房交易賣方需要注意什麼

二手房的交易,賣方需要注意5個問題。分別是:
1、注意查驗買方的身份信息;2、注意二手房的轉售是否經過共有人、承租人、抵押權人同意;3、注意合同約定,尤其關於違約條款的約定是否明確等;4、注意約定二手房的交易時間、交易方式以及交易地點;5、注意約定二手房交易的價格。6.交易過程中注意保留證據。簽訂合同只是完成了交易的第1步,後面發生糾紛的機會也很多,所以要注意保留每個環節的證據,尤其是自己履行義務的證據。購房者付款時別忘記讓對方明確出具收條,且較好依據合同條款,在收條內容中明確是付哪個環節的房款。
法律依據
《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條 下列房地產,不得轉讓:(一)以出讓方式取得土地使用權的,不符合本法第三十九條規定的條件的;(二)司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的;(三)依法收回土地使用權的;(四)共有房地產,未經其他共有人書面同意的;(五)權屬有爭議的;(六)未依法登記領取權屬證書的;(七)法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。

㈣ 二手房交易流程過戶及注意事項

二手房交易流程過戶及注意事項如下:

1、二手房交易過戶之買方咨詢

買賣雙方建立信息溝通渠道,買方了解房屋整體現狀及產權狀況,要求賣方提供合法的證件,包括房屋所有權證書、身份證件及其它證件。

2、二手房交易過戶之簽合同

賣方提供了房屋的合法證件,買方可以交納購房定金(交納購房定金不是商品房買賣的必經程序),買賣雙方簽訂房屋買賣合同(或稱房屋買賣契約)。買賣雙方通過協商,對房屋坐落位置、產權狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產權辦理等達成一致意見後,雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。

3、二手房交易過戶之辦理過戶

買賣雙方共同向房地產交易管理部門提出申請,接受審查。買賣雙方向房地產管理部門提出申請手續後,管理部門要查驗有關證件,審查產權,對符合上市條件的房屋准予辦理過戶手續,對無產權或部分產權又未得到其他產權共有人書面同意的情況拒絕申請,禁止上市交易。

4、二手房交易過戶之立契

房地相關部門根據交易房屋的產權狀況和購買對象,按交易部門事先設定的審批許可權逐級申報審核批准後,交易雙方才能辦理立契手續。現在北京市已取消了交易過程中的房地產賣契,即大家所俗稱的「白契」。

5、二手房交易過戶之繳納稅費

稅費的構成比較復雜,要根據交易房屋的性質而定。比如房改房、危改回遷房、經濟適用房與其它商品房的稅費構成是不一樣的。

6、二手房交易過戶之辦理產權轉移過戶手續

交易雙方在房地產交易管理部門辦理完產權變更登記後,交易材料移送到發證部門,買方憑領取房屋所有權證通知單到發證部門申領新的產權證。

7、二手房交易過戶之銀行貸款

對貸款的買受人來說在與賣方簽訂完房屋買賣合同後由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續,銀行審核買方的資信,對雙方欲交易的房屋進行評估,以確定買方的貸款額度,然後批准買方的貸款,待雙方完成產權登記變更,買方領取房屋所有權證後,銀行將貸款一次性發放。

8、二手房交易過戶之打餘款完成交易

買方領取房屋所有權證、付清所有房款,賣方交付房屋並結清所有物業費後雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。

二手房交易注意事項

1、二手房交易注意事項之房屋產權是否明晰

有些房屋有好多個共有人,如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的,對此買受人應當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產,買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。

2、二手房交易注意事項之土地情況是否清晰

二手房中買受人應注意土地的使用性質,看是劃撥還是出讓,劃撥的土地一般是無償使用,政府可無償收回,出讓是房主已繳納了土地出讓金,買受人對房屋享有較完整的權利;還應注意土地的使用年限,如果一個房屋的土地使用權僅有40年,房主已使用十來年,對於買受人來說是否還應該按同地段土地使用權為70年商品房的價格來衡量時,就有點不劃算。

3、二手房交易注意事項之房屋手續是否齊全

房產證是證明房主對房屋享有所有權的惟一憑證,沒有房產證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風險。房主可能有房產證而將其抵押或轉賣,即使現在沒有將來辦理取得後,房主還可以抵押和轉賣。所以最好選擇有房產證的房屋進行交易。

4、二手房交易注意事項之交易房屋是否在租

有些二手房在轉讓時,存在物上負擔,即還被別人租賃。如果買受人只看房產證,只注重過戶手續,而不注意是否存在租賃時,買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產。因為我國包括大部分國家均認可"買賣不破租賃",也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點在實際中被很多買受人及中介公司忽視,也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。

5、二手房交易注意事項之福利房屋是否合法

房改房、安居工程、經濟適用房本身是一種福利性質的政策性住房,在轉讓時有一定限制,而且這些房屋在土地性質、房屋所有權范圍上有一定的國家規定,買受人購買時要避免買賣合同與國家法律沖突。

6、二手房交易注意事項之市政規劃是否影響

有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷,或者房屋附近要建高層住宅,可能影響採光、價格等市政規劃情況,才急於出售,作為買受人在購買時應全面了解詳細情況。

7、二手房交易注意事項之物管費用是否拖欠

有些房主在轉讓房屋時,其物業管理費,電費以及三氣(天然氣、暖氣、煤氣)費用長期拖欠,且已欠下數目不小的費用,買受人不知情購買了此房屋,所有費用買受人有可能要全部承擔。

8、二手房交易注意事項之單位房屋是否侵權

一般單位的房屋有成本價的職工住房,還有標准價的職工住房,二者土地性質均為劃撥,轉讓時應繳納土地使用費。再者,對於標准價的住房一般單位享有部分產權,職工在轉讓時,單位享有優先購買權。買受人如果沒有注意這些可能會和房主一起侵犯單位的合法權益。

9、二手房交易注意事項之中介公司是否違規

有些中介公司違規提供中介服務,如在二手房貸款時,為買受人提供零首付的服務,即買受人所支付的全部購房款均可從銀行騙貸出來。買受人以為自己佔了便宜,豈不知如果被銀行發現,所有的責任有可能自己都要承擔。

10、合同約定是否明確

㈤ 二手房交易時注意事項有哪些

一、 二手房房產證 的問題。房產產權證是整個房產交易的核心,你必須要清楚自己的房產證信息。例如:二手房的房屋產權是否清晰,房子面積有多大,是不是抵押物業,屬性是什麼等。房產證沒有辦理完畢的房子是不能賣的。二、全權委託公證。如果說賣方賣的二手房是一個帶有銀行按揭的樓,如果賣方資金不夠雄厚,那麼就需要有一個贖樓的程序,在這個程序中,一般是委託 二手房中介 ,以及擔保公司全權處理的,以達到贖樓以及賣樓的目的。因為全權委託,中介可以不經買房的同意而自行買賣該二手房。這是賣家需要注意的一點。三、交鑰匙要謹慎許多二手房房主同中介公司簽定了合同後,為了避免一次次看房的麻煩,將自己的鑰匙交給中介公司。專家提醒, 二手房交易 中,交鑰匙還需謹慎。

㈥ 二手房交易需要注意什麼

1、核實賣方的身份。如果是個人,看他的身份證;如果是單位,到工商局看它的檔案資料;如果賣方有代理人,看他有沒有經過公證的授權委託書。x0dx0ax0dx0a2、到房管局查驗賣方的房產證。看該房屋是否有房屋共有權人,如果房屋為多人共有,則須賣房人提供所有共有人的身份證件及同意出賣房屋的書面文件;如是夫妻共有財產,是否經過賣方配偶的書面同意;如果房屋已出租,則須賣房人提供承租人同意出售的書面意見;如果房屋已被抵押,則須賣房人提供抵押權人同意房屋出售的書面文件。x0dx0ax0dx0a3、如通過房屋中介購房,購房者要選擇正規的、有一定信譽度的中介機構,必要時可查閱中介機構應具備的"兩證",一為工商部門頒發的營業執照,二為房屋土地管理局頒發的中介代理資質證書。x0dx0ax0dx0a4、仔細核對賣方身份證或工商檔案中的名稱與房產證上的房屋所有人是否一致,原則上是一個字也不能錯。x0dx0ax0dx0a5、如購買公房,須了解所購公房是成本價還是標准價,標准價購買的公房在出讓時須按成本價補足費用。由於公房原單位對公房一般都保留優先購買權,因此,應要求賣房人提供單位放棄優先購買權的書面意見;另外,軍隊、醫院、學校的公房,由於其特殊性,在沒有取得單位同意的情況下,一律不得出售。x0dx0ax0dx0a6、如果所購房屋是已購公房或經濟適用房,還須賣房人提供政府部門對其上市交易的批准書。x0dx0ax0dx0a7、如果了解到欲購房屋屬於下列幾種情況,則千萬不能購買:已列入拆遷公告范圍的房屋或被國家徵用的房屋;被人民法院或行政機關依法查封的房屋;屬違法或違章建築的房屋;存在產權爭議的房屋。x0dx0ax0dx0a8、對房屋質量及其他配套主設施的審查。在這一環節,購房者除對房屋戶型、結構、用材等較直觀的方面進行查看外,還須進一步了解有關供用電情況、水質、水壓、煤氣、供暖、管線走向等細節;了解物業公司提供的服務項目及收費標准。x0dx0ax0dx0a9、關鍵性承諾應體現在房屋買賣合同當中。交易雙方當事人對房地產管理部門申報的成交價明顯低於市場價時,或者以所購房屋進行抵押貸款時,要對所購房屋進行評估;簽約過程中應特別注意,對交易的任何關鍵性約定或賣方的任何承諾均應體現在合同中,不能以口頭約定代之,因為口頭約定在一旦發生糾紛時則無法舉證。合同的必備條款主要包括:房屋面積及附屬設施、價款及給付方式、土地使用年限、房屋交付期限、違約責任等;如果選擇了按揭貸款的付款方式,則須按照規定辦理貸款手續。

㈦ 買賣二手房需要注意什麼

一、買二手房需要注意哪些事項
在購買二手房時,查看清楚以下幾部分就不會有大問題出現。
1、核實產權是否清晰。賣方必須是房屋的所有人,通過查驗產權證和產權人身份證核實,確認無誤即可。
2、核實房屋狀況。在看房的時候從以下幾個方面入手了解: 房屋建築狀況、房屋小區狀況、房屋權利情況。這些情況的核實,有利於你控制好交易的實際成本和風險。
3、明確交易程序。二手房交易可分為看房、簽約、按合同約定明確時間給首付款、過戶、交房、給餘款幾大步驟。這幾個步驟需要注意:保留好交易的證據、過戶是一定要房產證上所有人都到場才可以過戶、在交房時要查看清楚對方是否繳納清了物業費、水電煤氣費。
4、明確違約責任。和賣方要明確嚴格的違約責任,是雙方誠信履行二手房買賣合同的保障。
實踐中,小額的定金處罰或簡單的「違約方應承擔守約方損失」,缺少實際效果。當房價波動、資金不足、稅費改革等情況出現時,一方拖延或拒絕履行合同的情形時有發生。如有的買方簽約後認為房價偏高或不想支付過戶稅費,就拖延辦理過戶手續,致使賣方交房後無法及時收到餘款;有的賣方發現房價飆升,則稱未徵得其他共有人同意的買賣合同無效,要求買方退房。因此,為避免風險,應明確約定違約責任。
二、買二手房應注意什麼
為了有效避免日後糾紛的出現,二手房買賣過程中還應注意:
1、二手房交易前必須確認房主真實身份。
買賣雙方在簽訂合同前首先需檢查簽約主體的真實性,主要是核實房主的身份。因此對於業主證件的真實性和其與業主身份的一致性是簽訂買賣合同的前提條件,尤其在買賣雙方自己進行交易而沒有第三方作為居間擔保的情況下,該項問題更需引起購房者的注意。
2、簽訂二手房買賣合同時必須明確雙方違約責任。
二手房買賣合同中違約金的比例都有明確條款註明,但對於賠付時間卻沒有具體款項,這會導致違約方據此拖延支付時間,使條款的實際約束力和執行力下降,因此合同中應加入「買方在實際支付應付款之日起(賣方在實際交房之日起)__日內向賣方(買方)支付違約金」的條款,以確保合同條款的最終落實。
3、必須標明付款、過戶時間。
很多二手房買賣的交易都不是一次性付款的,是分期支付。如果逾期則依照實際情況由違約方執行房屋買賣合同中的違約責任。
4、必須註明二手房相關費用的交接時間。
這是買方所應關注的房屋本身的附屬問題,屬於「房屋交付」中的重要條款,一定要註明水、電、煤氣、物業、供暖等各項費用的交接年月日。
5、與中介公司簽訂合同時,必須有代理費明細單,通過中介公司購房必須要求與房主見面。另外,必要時可以簽訂補充協議。

㈧ 二手房交易需要注意哪些問題

二手房交易需要注意的問題如下:

1、確定二手房是否允許出售?

如果公有住房「房改」售房時,有些單位還保留有優先收購權。所以,一定要征詢原產權單位同意所購房屋轉讓的書面意見,並簽章。

2、確定房屋所有權是否真實、完整、可靠?

房屋所有權人是否與他人擁有共有權關系,房屋有無其他債權、債務糾紛。但最要緊的是,一定要由賣方出示、提供合法的房屋所有權證。

3、確定二手房的准確建築面積是否和產權證一樣?

合同中約定出售房屋的面積應以現在的產權證上註明的為准,其他面積不計在內。此外,還要考察地段、環境、價位和房屋結構、格局、採光條件以及物業管理等相關問題。

4、雙方是否履行二手房的程序?

關於購買二手房時,買賣雙方必須要簽訂《房屋買賣合同》,並到房屋所在區、縣國土房管局市場交易管理部門,辦理已購住房出售登記、過戶和繳納國家規定的稅費手續。

5、了解屋內設施的交驗細節。

有些業主在簽訂合同時常常口頭向客戶保證,屋內裝修的鋁合金門窗、地板、空調以及櫃子、熱水器可以全部贈送。結果到實際交房時客戶卻發現門窗被卸、地板被撬、屋內狼藉不堪,而業主承諾的空調、熱水器更是不見蹤影。

6、明確付款方式。

在購房合同簽訂過程中,必須注意付款方式的一個個環節。比如,買賣雙方可以約定,在付款方式的選擇上標明,在簽訂《房屋買賣合同》時,客戶即支付相當於房價款百分之多少的定金給業主或中介公司等。

㈨ 買二手房的注意事項有哪些

留意噪音大小留意小區的周邊環境,比如是否臨近主幹道、鐵路、高架橋等,留意周邊商鋪、小攤的數量及營業時間,看看是否嘈雜。
很多的小區,都會做一些綠化隔離帶,用於降低噪音。居住的環境如果太過嘈雜,會影響居住的生活品質。買房的時候,一定要親自感受一下噪音的大小。
防水情況,注意問下在小區居住的人,或者自己在網上查閱相關的資料,看看小區的排水情況,是否一下雨就出現大量積水、被水淹的情況。
另外,看房屋內部牆面上是否有明顯的水漬水跡,是否存在牆壁起皮脫落的情況。如果存在,則說明這個房子防水情況不好,一下雨就會漏雨。

㈩ 購買二手房需要注意哪些事項

1、最重要的事情:看看二手房房東是否真實,可以通過三證進行查詢確認。如果有中介的話,中介是有責任的。

2、二手房是否可以買賣。

3、二手房是否有抵押,這個在房產證上應該有體現的。

4、房子是否有戶口,如果有,簽訂合同的時候要寫明相關條款,什麼時候遷出。

5、房子是否存在學籍問題,如果你買的是學區房的二手房,那麼一定要查明這個問題。否則自己孩子到時候不好上學的。

6、房子房齡的問題,這個涉及到你貸款年限的問題。

7、房子採光問題,周邊環境問題,房子是否出國不吉利的事情等。

8、房子是否有營業稅、個稅等。個稅還好,營業稅是一筆不小的開支。

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