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房產如何和房主談獨家代理

發布時間:2024-02-08 20:31:55

⑴ 簽署房產買賣獨家代理合同需要注意哪些問題

當我們去澳洲買房的時候會涉及很多購房步驟,其中和開發商簽訂購房合同是非常重要的一步,雖然在澳洲買房一般會找律師,但是作為購房者來說,我們也不能完全不了解,對於在簽訂澳洲房產合同方面需要注意哪些事項是每一個購房者應該也必須要了解的。
在澳洲買房更是要小心,所以簽訂購房合同是維護自己合法權益的必要手段,可以避免很多不必要的麻煩和經濟損失,前提是合同一定要規范,對於合同的規范要求可能很多人並不是很了解,而且和國內還是有區別的,簽訂澳洲房產合同規范有一大本,其中的有些內容可能是你在國內買房時沒有見過的。
一、合同規范要求
1、原始材料:關於欲購的房產所佔有的土地、面積、歷史上曾經在這塊土地上發生過各次交易的賣主的姓名,貸款的機構等。
2、政府出具的計劃信息:它告知這塊土地的被批準的使用用途,即是否能用於居民居住地,還是可用於經商或可再開發。
3、澳洲房產稅費支出:房產是否還有以前發生的貸款,各項開銷,比如市政稅﹐水費等。
4、政府出具的建築許可:過去七年中針對任何新建或改建項目所下達的建造限制、建築許可。
5、其它附屬協議:與該房產有關的與它人的協議﹐例如房產周圍的圍牆方位、面積、高度,以及是否允許你再在屬於你的房產范圍內建你需要或可能需要的附屬建築物等。
二、合同正文注意事項
在簽訂合同的時候,對於正文內容我們必須要仔細閱讀,每個細節都要准確無誤,尤其是涉及到錢財、權益方面的內容,當然了在簽訂的時候最好聘請專業的律師來對合同進行審閱,一般買家律師會詳細為你介紹合同,包括為你講解其中的風險、責任以及義務,一般賣家也會有律師在場,如有問題可以相互協商。
在合同正文方面尤其需要注意以下一些內容:
1、價格:必須要在合同上明確標定價格
3、動產:屬於你在購房時合同中標明的可移動的所購房產內包含的所有財產,如窗簾、電器設備配置等。
4、特別要約或規定:如您的貸款條件、方式(澳洲房產貸款相關)。房屋質量要求的特別標准。以及一切在最終成交前。賣方責任范圍內應做到的事。
5、附屬設施:售房合同中必須詳細載明您認為應該歸入購房權益的附帶設施和相關用具。就例如附屬設施中的活動鐵皮房子等。
當然了除了以上這些,在合同中還要考慮有沒有對你不利的內容,包括房屋本身以及使用方面的內容,如有有一定要提出,尤其是不合理不合法的應該及時協商解決。
三、澳洲購房合同中的「冷靜期」
在澳大利亞買房簽訂合同有一個冷靜期,也許你不太了解,但是它的存在對於買家來說其實是非常有用的,在冷靜期內我們可以做很多的事情,例如對房屋進行詳細檢查,准備購房資金或者是聯系貸款銀行辦理貸款手續等。
除此以外,在冷靜期內考慮清楚自己的選擇至關重要,如果在冷靜期內取消合同只需要支付較少的賠償,不同州賠償金額不同,例如新南威爾士州為房價的0。25%,維多利亞州為房價的0。2%,但如果是在冷靜期外就算是違約,那麼需要賠償房價的10%以及額外的賠償。
我們要知道該冷靜期是由各法案賦予的,一旦與賣家簽訂購買住宅房屋的售房合同,即合同生效後,就會自動產生冷靜期,無需額外註明。
四、海外買家簽訂合同方式
對於很多中國買家來說,如果人在國內,那麼如何及時有效的簽訂購房合同呢?其實在澳洲買房並不一定需要買家自己親自前往澳洲簽署合同,對於許多境外買家無法親自飛赴澳洲當場簽訂合同的購房者可以通過以下方式來完成合同的簽訂。
方式1、簽署影印件:代理律師用買方簽署的合同的影印件進行交換合同。這種方式的優勢是方便直接,但是並不是所有的賣家都會同意這種方式。
方式2、授權委託書:買家事先可以通過設立一份授權委託書,委任自己在澳大利亞的代理人代表自己簽署購房合同。這種方式更受信任,但這種方式相對繁瑣,需要有法定見證,買家必須在一位法定見證人面前親自簽署授權委託書,並由該法定見證人簽署授權委託書。
以上簽訂澳洲房產合同需要注意的事項,是每一個准備在澳洲買房的購房者都應該了解的,並且在簽訂購房合同時一定要嚴格注意,不要以為是多此一舉,這是為了自己的合法權益著想,更多澳洲購房問題,大家可以通過在線咨詢直接獲取澳洲購房顧問的幫助。
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⑵ 智慧經紀人教你怎麼簽署獨家代理

       房產經紀人遇到好的房源就不想錯過,特別是「智慧經紀人「」裡面找到的房源,獲得房源可能容易一點,但是怎樣能夠完全獲得這個房源呢?最好就是讓房東同意做獨家代理,獨家代理和多家代理對於房產經紀人來說簡直是天壤之別,那麼怎樣能夠說服房主做獨家代理呢?

業主做獨家代理的顧慮:

1、房主想多家中介代理能夠盡快賣出他的房子。

2、他怕獨家委託給一家中介會讓中介公司賺取差價太多。

3、他會覺得獨家代理比較受限制。

怎樣讓業主打消顧慮:

1、獨家委託中介,能夠馬上讓自己的房源信息盡快公開在最前線達到置頂的效果!

2、獨家委託中介,避免那麼多煩惱的電話,有攔截復雜電話的效果!

3、獨家委託中介,可以使自己的房源比非公開化賣的價高,賣得速度快!

4、獨家委託中介,因為中介們有保障的利益了,賣出此房源更投入!

多家代理的劣勢:

1、委託關系不具排他性,造成雙方互不信任,從而增加了交易過程中的風險,影響效率,最終賣方想賣得快、賣得高的委託初衷難以實現。

2、多家代理時,對中介公司沒有銷售時間的約束,這便導致一些中介公司擱置房產資源、延誤銷售時機。

3、業主多家委託以為能增加成交機會,殊不知此舉將使多家受託中介極力游說賣方降價,以達到「在競爭中取勝」的目的,最終導致房產低價出售、損害了委託人利益。

4、多家代理下,業主需親自多次帶買方看房,向多家中介公司和買方重復介紹房產情況,浪費了許多寶貴的時間成本和精力成本。


客戶:我有套房子要出售

經紀人:

1、我們代理出售現在有兩種方式:普通代理和獨家全程代理;

2、普通代理,就是您在我們這里登記房屋出售信息後,你還可以在其他公司登記出售;

3、獨家全程代理,就是您只需要委託我一家公司幫您操作,我們會為您提供免費的全程營銷策劃方案,包括報紙廣告、網上廣告,店面重點房源單推薦、重點房源聚焦等;根據最好的市場價來交易,我們不收購、不吃差價、不做公證、簽三方合同透明交易,陽光操作,安全交易。從而保障你的權益。

客戶:獨家代理對我有什麼好處?

經紀人:獨家代理對業主的優勢主要有以下幾點

1、對獨家代理的房源我們公司會實行優先推介,並為獨委方量身定做銷售方案,這種「獨家代理」方式更能提升成交效率;從而節省你的時間和精力。

2、業主可避免向不同公司不同經紀人重復介紹物業情況、避免「電話轟炸」、 避免多家公司惡意騷擾浪費精力;

3、業主委託一家公司全權處理,保持單向定期溝通,省時省心省力;

4、公司會免費為房主提供全方位的廣告宣傳;店面櫥窗、DM單、廣告單頁、報紙等。

5、業主資料總部專人專管,從而保障物業資料和物業鑰匙等涉及業主私密性資料的安全性;

6、在委託期內公司有義務不斷將最新的市場走勢通知業主,使房產體現其最佳市場價格,合理售出;

7、審核買賣雙方資質,簽署正規合同,通過系統的專業工作流程,確保交易安全,維護雙方權益。

客戶:那我怎麼簽獨家代理的公司呢?我如果選擇你們,你們公司有什麼優勢呢?

經紀人:要選擇獨家代理的公司有以下幾條特點:

1、要選擇信譽良好的品牌,信守承諾;

2、要客源龐大,成交速度有保證;

3、要選從業員隊伍質素高;

4、要選市場訊息等資源充足,營業推廣方式多樣化,分店網路及電腦光纖系統健全,一經放盤,房源即時同步享用。

而我們公司都符合以上條件。

客戶:如何辦理該項業務呢?我應該提供什麼手續?

經紀人:

1、我們將詳細了解你想出售的房源情況

2、我們將實地勘察您的房子,查看您的產權證和身份證,是否符合合法上市條件。

3、我們將根據您房子的具體情況,和我們對市場的了解,給您一個出售參考價。

4、您定價後,我們就可以簽訂《獨家委託代理合同》明確雙方的責任

5、如果您把鑰匙交給我們公司,我們將和您對屋內物品做物業交割。

6、我們將對您的房子做全方位立體式的宣傳推廣,並在公司內部形成聚焦帶看,保證您房子的快速成交。並做好售後服務工作。

在讓客戶簽獨家代理時,首先要打消他的顧慮,要讓他所擔心的地方都能夠妥善的安排好,這樣客戶才會信任你,才能從客戶那獲得獨家代理,要盡量多的從客戶的角度分析問題,因為出發點決定結果。

⑶ 和房產中介談獨家代理要注意些什麼

假如這個中介不是你朋友,那麼你就談兩三家,讓他們自己競爭代理權,這樣價格就越來越緊接實際價格,他們利潤少了就代表你收到的房款更多。還有就是期限問題你也要談好,不能讓中介托,現在誰都知道房價上漲,如果拖延下去中介得益多,損失方就是你了。上面這些在代理協議時弄好,有些事口頭的,那麼你最好在賣房時多打聽真實價格防止被擺一道。

⑷ 賣房子銷售技巧和話術房產代理銷售模式有哪些


賣房子的時候,有敗雀些人就比較快的把房子賣出去了,不過有的人卻很不容易說動購房者買房,這其實也是有技巧的,雖然現在很多人對房子的需求是比較多的,不過像二手房都是多家房產公司出售這一套房子,所以誰先賣出就是誰的,從事這方面工作的朋友們可以來了解下賣房子銷售技巧和話術?房產代理銷售模式有哪些?
賣房子銷售技巧和話術
賣房子的技巧是要將最重要的賣點放在最前面說、形成客戶的信任心理、認真傾聽客戶所講、見什麼人說什麼話、學會描述生活、善用數字、結尾要有亮點。做到這幾點應該銷量都不會太差的。
1、將最重要的賣點放在最前面說
根據首因效應這個銷售心理學的理論,最先和客戶介紹的賣點將獲得最有效的效果,也將獲得深刻印象。因此,要把樓盤最顯著的賣點放在最前面說。
2、形成客戶的信任心理
只有信任才能接受,信任是房地產銷售技巧的基礎。信任可以分對樓盤的信任和對人的信任,這兩點都不能疏忽。大家應該學習一些如何證實產品的銷售技巧。
3、認真傾聽
不要一見到客戶就滔滔不絕地介紹,要先傾聽,了解客戶的想法,特別是要學會銷售提問,打開客戶的心扉,你才知道應該怎麼說。
4、見什麼人說什麼話
盡管都是買房子,但客戶的動機和關注點是不同的,居住的人關注舒適性,投資的關注升值性,給子女購買的人關注教育環境等等。不要對規定的房地產銷售話術照搬照抄,見什麼人說什麼話的房地產銷售技巧。
5、信任自己的房子
每個房子都有優點和缺點,切不可因為缺點就不信任自己的房子。你不信任自己的房子,你的底氣就不足,客戶就會察覺。把房子當成自己的孩子,孩子總是自己的最好。有了這種情緒,你就會做得很好。這是重要的房地產銷售技巧
6、學會描述生活
很多銷售人員習慣於乾巴巴地介紹樓盤,什麼多大多大的面積等等,這樣很難激發客戶的購買激情。要運用形象描述的銷售技巧,將客戶的居住的美妙情景畫在客戶心中,這樣客戶才能被感染。
7、善用數字
盡管數字是乾巴巴的,但是它卻有讓人相信的妙用。將樓盤的各種數據熟記於心,對客戶介紹的時候信口拈來,不僅會讓客戶相信你的樓盤,也會讓客戶相租衫信你很專業。這一點和上一條房地產銷售技巧並不矛盾。
8、結尾要有亮點
要將最重要的放在開頭,但也不要忽略了結尾,不能虎頭蛇尾,因為還有個近因效應,客戶還會弊枯腔對最後聽到的形成較深刻的印象。可以把一些不太重要的東西放在中間說,而結尾的時候要留一些亮點,戛然而止讓客戶余香滿嘴、激動不已。你的介紹結束,客戶就應該有購買的激情。房地產銷售技巧和話術就像做一篇文章,要做到鳳頭、豬肚、豹尾。
房產代理銷售模式有哪些?
1、房地產銷售代理公司是長期直接面對市場,有非常豐富的經驗,對每一個客戶所需要的類型都能很快的掌握清楚,對樓盤的各個環節也是會非常熟悉。可以很好的把握市場、銷售推廣的專業性。
2、房地產銷售代理有很多,可以從市場上收集到很多大量的信息,這些信息都是來自於實際的信息,構成了房地產一個銷售代理商的客戶資源。豐富的客戶資源加上有效的開發,可以很好的提高成交量。
3、因為房地產銷售代理,有自己的一個團隊。團隊人員不定期地進行銷售和培訓和提高銷售技巧的訓練,每一個隊員都在不斷的提高自己銷售的知識。
4、房地產的銷售包括營銷策劃、宣傳等每一個環節都是需要比較深的專業知識。還有一個就是,在銷售這一方面,代理公司會更具有優勢,在合同的相關事項的執行都是有很大的經驗。

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